Pasos para comprar una parcela para construir una casa

A la hora de comprar una parcela para construir una casa hay que seguir seis pasos: fijar el presupuesto, comprobar la clasificación del suelo en el ayuntamiento, pedir una nota simple al Registro, verificar los servicios, firmar arras y escriturar ante notario.

Esta guía sigue ese orden: sirve tanto si buscas un solar en una urbanización como si te ha gustado una finca a las afueras.

Además, lo más importante es asegurarse siempre de que se pueda construir. Un terreno bonito no es lo mismo que un terreno edificable, y la diferencia puede costarte miles de euros.

¿Cuánto dinero necesitas antes de buscar una parcela?

Antes de visitar terrenos, calcula el presupuesto completo y no solo el precio de la parcela. El terreno es una parte del gasto, porque después llegan los impuestos, la notaría, las acometidas de agua y luz, el proyecto técnico, la licencia y la construcción.

Un ejemplo hipotético: con un límite de 250.000 euros y una parcela de 80.000, te quedan 170.000 para todo lo demás. Hacer esa resta al principio evita enamorarte de un terreno que se come el margen. La recomendación habitual es reservar un 10 % extra para imprevistos, sobre todo si el terreno no está urbanizado.

¿Qué tipo de suelo tiene la parcela?

La clasificación del suelo decide si puedes edificar. La fija el planeamiento urbanístico de cada municipio y se consulta en el ayuntamiento.

¿Qué debes revisar antes de comprar una parcela para construir una casa?

Pide estos documentos antes de entregar ni un euro:

• Nota simple del Registro de la Propiedad: indica quién es el titular, la superficie registrada y las cargas (como hipotecas o embargos). Se pide online por pocos euros.
• Certificado urbanístico del ayuntamiento: confirma la clasificación del suelo, los usos permitidos y los parámetros de edificación.
• Ficha catastral: recoge la referencia, la superficie y los linderos.
• Recibo del IBI al corriente de pago.

Compara la superficie del Registro con la del Catastro. Si no coinciden, encarga un levantamiento topográfico a un técnico antes de firmar.

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¿Cómo saber si puedes construir una casa en la parcela?

Construir una casa en una parcela depende de los parámetros del plan municipal. Pregunta por estos cinco:

• Parcela mínima: superficie por debajo de la cual no se permite edificar.
• Edificabilidad: metros cuadrados construibles por cada metro de suelo.
• Ocupación máxima: porcentaje de la parcela que puede ocupar la planta.
• Retranqueos: distancia mínima que debe dejar la casa respecto los límites de la parcela y la calle.
• Altura máxima y número de plantas: altura total permitida y número de pisos que puede tener la vivienda.

Un ejemplo: con una edificabilidad de 0,5 m² por m² y una parcela de 600 m², puedes construir hasta 300 m². La ocupación y los retranqueos pueden reducir esa cifra en la práctica.

Comprueba también los servicios básicos, como por ejemplo el acceso por vía pública y los suministros (agua, electricidad y saneamiento). Si hay que llevarlos hasta la parcela, pide presupuesto a las compañías. Y si el terreno tiene pendiente, un estudio geotécnico te dirá cuánto cuesta la cimentación.

A la hora de construir tu vivienda, te recomendamos que consideres la vivienda prefabricada. Especialmente si es de madera. Necesitará los mismos trámites pero se reducen los plazos de ejecución y se abaratan los costes respecto a la construcción tradicional gracias a la madera como material constructivo (lo que no traduce en una menor calidad, al contrario).

En Sodo diseñamos, fabricamos e instalamos casas de madera, y podemos facilitarte la gestión de la preparación de la base y la instalación de suministros.

¿Qué impuestos y gastos tiene comprar una parcela?

Depende de quién venda y de la comunidad autónoma.

• Compra a un particular: pagas el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Cada comunidad fija su tipo, que suele moverse entre el 6 % y el 10 %.
• Compra a una empresa de un solar edificable: se aplica el IVA del 21 % más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
• Notaría y Registro: aranceles oficiales que dependen del precio.
• Plusvalía municipal: la paga el vendedor, salvo pacto distinto.

Confirma los tipos vigentes con tu gestor o en la web tributaria de tu comunidad, porque pueden cambiar de una zona a otra.

¿En qué orden se cierra la compra de una parcela para construir una casa?

Sigue este orden y no te saltes ningún paso:

1. Negocia el precio con la parcela ya revisada.
2. Hablar con el constructor: revisará si la casa que quieres cabe en la parcela y cuánto costará de verdad.
3. Firma un contrato de arras con una cláusula que te devuelva el dinero si el suelo resulta no edificable. 
4. Escritura ante notario y pago del resto.
5. Liquida el impuesto en el plazo que marque tu comunidad.
6. Inscribe la parcela a tu nombre en el Registro.

Nuestro consejo: no pagues arras sin tener el certificado urbanístico en la mano. Una vez con esto en orden, puedes instalar una casa ya prefabricada.

Además, puedes consultar las dimensiones de las viviendas destinadas para vivir en nuestro catálogo y elegir la que se adapte a tu terreno. Si quisieras modificar detalles del diseño (distribución, altura, etc.) podemos rediseñarla para que se adapte a lo que necesites.

Si necesitas financiación para comprar tu vivienda puedes visitar nuestros artículos: ¿Se puede hipotecar una casa de madera? y “Hipoteca para vivienda autopromotor” en los que explicamos los pasos y requisitos para conseguir el importe que necesitas.

¿Has encontrado un terreno? Cuéntanos cómo es la parcela que te interesa y te orientamos sobre el proceso para que instales tu vivienda de madera antes de que firmes nada.