¿Qué es la autopromoción de viviendas?

La autopromoción de viviendas consiste en que un particular asume el papel de promotor de su propia casa. Contrata directamente al arquitecto, a la constructora y, en algunos casos, a los distintos oficios, en vez de comprar una vivienda ya construida o sobre plano a una promotora inmobiliaria.

Al desaparecer la figura del promotor, desaparece también su margen, y el ahorro pasa a manos de quien construye.

¿Qué es la autopromoción de viviendas y en qué se diferencia de comprar una casa hecha?

Cuando compras una vivienda a una promotora, esta ya ha comprado el suelo, encargado el proyecto, pedido las licencias y contratado a la constructora antes de ponerla en el mercado. Tú solo firmas y pagas. 

En la autopromoción de viviendas, cada uno de esos pasos lo gestionas tú, aunque no lo ejecutes con tus propias manos.

De esta forma, te conviertes en el titular legal del proyecto. Eres quien firma el contrato de obra con la constructora, el que responde ante Hacienda como promotor y el que decide cada acabado sin depender del catálogo cerrado de una inmobiliaria.

Autopromoción no es lo mismo que autoconstrucción

En la autopromoción contratas a una constructora que ejecuta la obra. En la autoconstrucción vas un paso más allá y contratas tú mismo cada oficio (albañiles, electricistas, fontaneros), lo que exige mucha más dedicación y conocimiento técnico.

¿Cómo se organiza en la práctica una autopromoción?

El orden habitual es el siguiente:

1. Comprar o disponer del suelo. Comprueba antes su calificación urbanística y si permite uso residencial.
2. Encargar el proyecto y la licencia al arquitecto. El arquitecto redacta el proyecto técnico y solicita la licencia de obra en el ayuntamiento.
3. Elegir el sistema constructivo. Obra tradicional, construcción industrializada, casa de madera prefabricada… Esta decisión condiciona el presupuesto y los plazos más que cualquier otra.
4. Contratar la construcción. Puedes hacerlo con una constructora que ejecute toda la obra o gestionar tú cada fase y cada gremio.
5. Contratar el seguro y ejecutar la obra. El seguro decenal es obligatorio con carácter general. En la autopromoción individual de una sola vivienda para uso propio existe un régimen especial, así que confírmalo con tu arquitecto. La obra termina con el certificado final de obra.
6. Escriturar la obra nueva. Firmas la declaración de obra nueva ante notario y la inscribes en el Registro de la Propiedad.

En el tramo de construcción es donde más se nota la diferencia entre gestionar tú cada gremio o contratar un sistema llave en mano.

¿Quién puede autopromoverse una casa?

Cualquier particular con suelo propio o en trámite de compra puede hacerlo. No hace falta ser arquitecto ni tener experiencia previa en construcción. Lo que sí hace falta es asumir varias responsabilidades:

• Contratar y coordinar al arquitecto, quien redacta el proyecto y solicita la licencia de obra en el ayuntamiento.
• Elegir la constructora que ejecutará el proyecto, ya sea por fases o mediante un sistema llave en mano.
• Gestionar el seguro decenal, obligatorio con carácter general para cubrir defectos estructurales durante diez años. En la autopromoción individual de una sola vivienda para uso propio existe un régimen especial, así que confírmalo con tu arquitecto.
• Firmar la declaración de obra nueva ante notario una vez terminada la construcción.

Ventajas de la autopromoción

La ventaja principal es la económica. Un reportaje de El Español recogía el testimonio de conocidos arquitectos entre los que destacaba Damián Gil y que afirmaban que la autopromoción podría llegar a ofrecer un ahorro que “(...), puede situarse entre el 25% y el 30%, siempre que el proyecto esté bien planificado y se conozcan todos los costes que intervienen en la operación”.

La cifra exacta depende del mercado actual, pero el mecanismo sigue siendo el mismo: menos intermediarios, menos margen repercutido al comprador. A eso se suma la libertad de diseño, porque cada decisión es tuya. 

Dicho esto, no es la opción más cómoda para todo el mundo. Gestionar un proyecto de autopromoción exige tiempo, capacidad de tomar decisiones técnicas y paciencia con los plazos administrativos. 

Si prefieres firmar una vez y no volver a pensar en ello hasta que te entreguen las llaves, comprar sobre plano a una promotora te va a encajar mejor que autopromoverte la vivienda.

¿Cuánto cuesta autopromover una vivienda unifamiliar?

El presupuesto de una autopromoción no se reduce al coste de construcción. Estos son los conceptos que hay que sumar antes de fijar un presupuesto realista:

• Suelo: el gasto de partida, muy variable según ubicación y calificación urbanística.
• Proyecto y dirección de obra: honorarios del arquitecto y, si aplica, del aparejador.
• Licencia de obra y tasas municipales: varían según el ayuntamiento.
• ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras): un tributo municipal que puede alcanzar hasta el 4% del coste de la obra, según el consistorio.
• Ejecución material de la construcción: el grueso del presupuesto y donde más difiere el coste entre sistemas constructivos.
• Seguro decenal, notaría y registro de la propiedad para inscribir la vivienda una vez terminada.

El sistema constructivo elegido puede cambiar el presupuesto final más que cualquier otro factor. Una construcción en madera bajo sistema llave en mano, con plazos de fabricación en taller controlados, suele reducir imprevistos frente a una obra tradicional gestionada por fases con distintos gremios.

El sistema constructivo elegido puede cambiar el presupuesto final más que cualquier otro factor. La construcción industrializada en madera, con fabricación en taller y plazos controlados, suele reducir imprevistos frente a una obra tradicional gestionada por fases con distintos gremios.

Como referencia de precios, una casa de madera de 100 m² de gama media-alta ronda los 110.000-145.000 € en total. Eso equivale aproximadamente a 1.100-1.450 €/m², sin contar el suelo.

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IVA e impuestos en la autopromoción de vivienda

Aquí es donde más dudas surgen, y con razón: el tipo de IVA en la autopromoción de vivienda no es fijo, depende de quién contrate qué.

La Ley 37/1992 del IVA fija un tipo reducido del 10% para las ejecuciones de obra cuando se cumplen dos condiciones: que exista un contrato directo entre el promotor (tú) y la constructora, y que la edificación se destine mayoritariamente a vivienda. Ese 10% cubre tanto la mano de obra como los materiales que aporte la propia constructora dentro de la obra.

Si el autopromotor compra materiales por su cuenta, al margen del contrato con la constructora, esos materiales tributan al tipo general del 21%. Los honorarios del arquitecto también tributan de forma habitual al 21%, porque se trata de un servicio profesional y no de una ejecución de obra.

A esto se suman el ICIO municipal ya mencionado y el AJD (Actos Jurídicos Documentados) al escriturar la declaración de obra nueva en notaría. Ninguno de los dos sustituye al IVA.

Financiación: la hipoteca autopromotor

Para financiar la obra existe la hipoteca autopromotor. En lugar de entregar el capital de golpe, el banco lo libera por fases según avanza la construcción, normalmente contra certificaciones de obra. 

Si vas a construir en madera, te contamos cómo funciona en nuestro artículo sobre cómo hipotecar una casa de madera.

Autopromoción con casa de madera prefabricada

Si estás valorando autopromoverte una vivienda, la casa de madera prefabricada puede ser una muy buena opción, porque parte de un coste menor gracias al material y a su producción industrializada.

Una casa totalmente acondicionada para vivir puede partir desde los 23.000 euros (puedes verlo en nuestro catálogo) y el precio solo cambia según dimensiones o grado de personalización del kit. 

Un último consejo, antes de comprar el suelo, revisa también aspectos como la legalización de una casa de madera en suelo urbano.

¿Quieres saber cuánto costaría tu casa? Pide tu presupuesto y te ayudamos a definir el proyecto desde el primer boceto.